Desfazimento do contrato de imóvel na planta: o regime da Lei 13.786/2018
A Lei do Distrato fixou percentuais de retenção e prazos de devolução. A data de assinatura do contrato define qual regime se aplica, e a diferença é grande.
Poucos temas do direito imobiliário sofreram alteração tão profunda quanto a devolução de valores ao adquirente que desiste da unidade comprada na planta. Antes de 2018 a matéria era regida essencialmente pela jurisprudência. Depois dela, passou a existir regra legal expressa, com percentuais definidos. A primeira pergunta a fazer diante de qualquer caso é, portanto, uma pergunta de data.
O regime anterior
Para contratos firmados antes da Lei 13.786, de 27 de dezembro de 2018, continua a valer o entendimento consolidado na Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, aprovada pela Segunda Seção em agosto de 2015.
O enunciado estabelece que, na resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador. A restituição é integral quando a culpa é exclusiva do vendedor ou construtor, e parcial quando foi o comprador quem deu causa ao desfazimento.
Nesse regime, o STJ admite retenção que em regra se situa entre 10% e 25% das parcelas pagas, a título de compensação por despesas administrativas e encargos suportados pelo vendedor. A Quarta Turma reafirmou a possibilidade de retenção de 25% em contratos anteriores à lei nova ao julgar o REsp 1.947.698-MS, relatado pelo Ministro Luis Felipe Salomão em março de 2022.
O Superior Tribunal de Justiça firmou que a Lei 13.786 não retroage. Ela se aplica aos contratos celebrados após a sua vigência, de modo que a data de assinatura, e não a data do distrato ou da ação, é o que determina o regime aplicável.
O regime da Lei do Distrato
Para os contratos posteriores, o art. 67-A da Lei 4.591/1964, acrescentado pela Lei 13.786, disciplina a matéria em detalhe.
Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, seja por distrato, seja por resolução decorrente de inadimplemento do adquirente, este tem direito à restituição das quantias pagas, atualizadas pelo índice contratual de correção, deduzidas cumulativamente a integralidade da comissão de corretagem e a pena convencional, que não pode exceder 25% da quantia paga.
O §5º traz a exceção de maior impacto econômico. Quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, a pena convencional pode ser estabelecida até o limite de 50% da quantia paga. Nessa hipótese, a restituição ocorre em até trinta dias após a expedição do habite-se.
Não havendo patrimônio de afetação, o §6º determina que o remanescente seja pago em parcela única após o prazo de cento e oitenta dias contados do desfazimento. Se a unidade for revendida antes de vencidos esses prazos, o §7º obriga o pagamento em até trinta dias da revenda.
Verificar se a incorporação está ou não afetada é, por isso, um dos primeiros atos de qualquer análise. A informação consta do registro do memorial de incorporação, e a diferença entre 25% e 50% de retenção costuma superar todos os demais pontos discutidos.
As deduções pelo período de uso
O §2º do art. 67-A prevê que o adquirente responda ainda, em função do período em que teve a unidade disponibilizada, pelos impostos reais incidentes sobre o imóvel, pelas cotas condominiais e contribuições a associações de moradores, pelo valor correspondente à fruição, equivalente a 0,5% sobre o valor atualizado do contrato pro rata die, e pelos demais encargos previstos em contrato.
O §4º impõe limite relevante: os descontos e retenções estão limitados aos valores efetivamente pagos pelo adquirente, salvo quanto às quantias relativas à fruição. Em outras palavras, salvo nesse ponto específico, o desfazimento não pode gerar saldo devedor contra quem desiste.
O quadro-resumo
A mesma lei introduziu o art. 35-A na Lei 4.591/1964, exigindo que os contratos de incorporação sejam iniciados por quadro-resumo com informações determinadas, entre elas as consequências do desfazimento, com destaque negritado para as penalidades e para os prazos de devolução.
Identificada a ausência de qualquer das informações exigidas, concede-se prazo de trinta dias para aditamento e saneamento da omissão. A inobservância dessa exigência formal é um dos pontos mais examinados na análise de contratos de incorporação.
Este texto tem caráter informativo e não constitui orientação jurídica para caso concreto, cuja solução depende da data do contrato, do regime da incorporação e das cláusulas efetivamente pactuadas.